知らないと損する？不動産用語「囲繞地」を解説
不動産を良く知りたい
「囲繞地」って、どんな土地のことですか？
不動産研究家
良い質問ですね。「囲繞地」は、簡単に言うと、公道に通じていない袋地を囲んでいる土地のことです。例えば、周りを建物に囲まれていて、道路に面していない土地を想像してみてください。その周りの土地が「囲繞地」になります。
不動産を良く知りたい
なるほど。袋地に住んでいる人は、その「囲繞地」を通らないと外に出られないってことですか？
不動産研究家
その通りです。そのため、袋地の住人は「囲繞地通行権」という権利を使って、「囲繞地」を通らせてもらうことができます。もちろん、勝手にどこを通っても良いわけではなく、通常は決まった場所を通ることになります。
囲繞地とは。
「囲繞地（いにょうち）」とは、不動産取引において重要な用語の一つで、公道に通じていない土地（袋地）を囲む土地のことを指します。袋地に人が住んでいる場合、公道に出るためには必ずこの囲繞地を通行する必要があり、法律上、袋地の住人は「囲繞地通行権」を主張できます。つまり、囲繞地の所有者の許可を得ずに通行することが可能となります。
ただし、囲繞地通行権と混同されがちな「通行地役権」とは異なる点に注意が必要です。囲繞地通行権で認められる通行範囲は限定的である一方、通行地役権の場合、要役地と承役地の所有者間で通行可能な範囲を自由に決めることができます。
囲繞地とは何か？
「囲繞地」とは、他の土地に完全に囲まれていて、道路に接していない土地のことを指します。イメージとしては、ドーナツの穴の部分が囲繞地に該当します。
囲繞地は、建築や売買などに制限がかかる場合があり、不動産取引においては注意が必要な要素の一つです。
袋地と囲繞地の関係
袋地と囲繞地は、切っても切り離せない関係にあります。まず、袋地とは、道路に接しておらず、他の土地に囲まれた土地のことを指します。そして、その袋地を囲んでいる土地こそが、囲繞地と呼ばれるのです。つまり、袋地が存在するところに必ず囲繞地が存在し、両者は表裏一体の関係にあると言えるでしょう。
囲繞地通行権とは？
「囲繞地通行権」とは、宅地が道路に接しておらず、他人の土地を通らないと出入りできない場合に、その土地の所有者に対して通行を請求できる権利のことです。
これは、憲法で保障された「財産権」を行使する上で、土地を有効活用するためには通行の確保が不可欠という考え方に基づいています。
囲繞地通行権は、あくまでも「通行」の権利なので、自動車の通行や、水道管・ガス管の敷設などを請求することはできません。
また、通行料についても、無償が原則ですが、状況によっては負担を求められるケースもあります。
通行地役権との違い
「囲繞地」と似たようなものに「通行地役権」があります。どちらも他人の土地を通らないと自分の土地に出入りできないという点では共通していますが、いくつかの違いがあります。
まず、「囲繞地」はあくまでも土地の物理的な状態を表す言葉であるのに対し、「通行地役権」は法律によって認められた権利であるという点です。
具体的に説明すると、「囲繞地」の場合、他人の土地を通るための権利は自動的に発生するものではなく、あくまで所有者間の交渉や裁判所の判断によって認められます。一方、「通行地役権」は、特定の要件を満たせば、所有者の意思に関わらず、法律によって認められる権利となります。
また、「囲繞地」の場合、他人の土地を通るための対価の支払いは必ずしも必要ありませんが、「通行地役権」の場合は、通常、通行する権利と引き換えに地役権者から設定者に対して対価が支払われます。
このように、「囲繞地」と「通行地役権」は、似ているように見えて、法的根拠や対価の支払いなど、異なる点が多く存在します。どちらに該当するのか、状況に応じて適切に判断することが重要です。
囲繞地に関するトラブル事例
囲繞地は、周囲を他人の土地に囲まれていて、公道に通じる通路がない土地を指します。そのため、囲繞地となった場合、周囲の土地の所有者の許可なしに公道に出入りすることができません。
例えば、Aさんが所有する土地がBさんの土地に囲まれてしまったとします。この場合、AさんはBさんの土地を通らせて貰わなければ、自分の土地に出入りすることができません。
しかし、Bさんが土地の通行を許可しなかった場合、Aさんは自分の土地にアクセスすることができなくなってしまいます。これは、Aさんにとって大きな不利益であり、Bさんとの間でトラブルに発展する可能性があります。
実際に、囲繞地を巡っては、通行料の支払いを巡るトラブルや、通行を巡るトラブルなど、さまざまなトラブルが発生しています。
このようなトラブルを避けるためには、土地を購入する前に、その土地が囲繞地になっていないかどうかをしっかりと確認することが大切です。また、すでに囲繞地を所有している場合は、周囲の土地の所有者と良好な関係を築き、トラブルを未然に防ぐことが重要です。