街づくりを支える「特定街区」：その仕組みと役割
不動産を良く知りたい
先生、「特定街区」ってどんなものですか？
不動産研究家
良い質問ですね。「特定街区」は都市計画法で決められた、街区単位で特別なルールが適用される区域のことです。通常の街区と比べて、何が違うかわかりますか？
不動産を良く知りたい
えっと…、普通の街区よりも大きい建物が建てられるとか…？
不動産研究家
その通り！「特定街区」では、建物の高さや容積率などの制限が緩和されるので、大きなビルやマンションを建てることが可能になります。霞が関ビルや新宿副都心の高層ビル群も「特定街区」制度を利用して建てられたんですよ。
特定街区とは。
「特定街区」とは、都市計画法で定められた地域地区の一つで、道路で囲まれた区域を単位として、総合的な開発規制を行う制度です。
通常の建築規制を緩和し、建物の容積率や高さ、壁面の位置などを柔軟に設定できるため、大規模な建築が可能となります。このため、都市開発プロジェクトにおいて広く活用されており、東京都では霞が関ビル、新宿副都心の高層ビル群、池袋サンシャイン60などが、この特定街区制度を活用して建設されました。
特定街区とは？
都市の再開発や魅力的な街づくりを進める上で、近年注目されているのが「特定街区」です。
これは、都市計画法に基づいて都市計画決定される区域の一つで、従来の規制にとらわれず、柔軟で自由度の高い土地利用や開発を可能にする制度です。
具体的には、建物の用途制限の緩和や容積率の特例などが認められ、土地の高度利用や地域ニーズに合致した魅力的な空間創出を促進します。
都市計画における位置づけ
都市計画は、都市の将来像を描き、その実現に向けて土地利用や公共施設の整備などを総合的に進めていくための枠組みです。その中で、「特定街区」は、都市計画で定められた一定の区域内において、柔軟で多様な街づくりを誘導するための制度として位置づけられています。
従来の都市計画では、建物の用途や高さ、容積率などが細かく定められている場合が多く、画一的になりがちでした。しかし、近年では、時代の変化や地域ニーズの多様化に対応するため、より自由度の高い街づくりが求められるようになっています。
そこで、特定街区制度を活用することで、地域の実情に合わせた、個性豊かで魅力的な街づくりを促進しようというねらいがあります。具体的には、地域住民や事業者などの合意形成に基づき、規制の緩和やインセンティブの付与などを行うことで、土地の有効活用や都市機能の向上を図ります。
柔軟な開発を可能にする仕組み
特定街区制度の大きな特徴は、従来の都市計画法では細かく定められていた建物の用途制限や容積率、高さ制限などの規制を緩和できる点にあります。これは、画一的になりがちな都市開発から脱却し、それぞれの街区の特性に合わせた、より自由度の高い開発を促進するためです。
具体的には、特定街区では、建築基準法上の道路の規定が一部適用されない場合があります。これは、歩行者空間を広く確保したり、建物配置の自由度を高めたりするなど、従来の枠にとらわれない、魅力的な街並みづくりを可能にします。
さらに、複数の敷地を一団の土地として捉え、総合的な設計を行うことも可能です。例えば、ある敷地では容積率を緩和する代わりに、別の敷地には公園などの公共施設を設けるといった、柔軟な土地利用が可能になります。
このように、特定街区制度は、規制緩和と総合的な設計という側面から、都市のポテンシャルを最大限に引き出し、個性豊かな街づくりを推進する上で、重要な役割を担っていると言えるでしょう。
特定街区のメリット・デメリット
特定街区制度は、都市の活性化や魅力向上に大きく貢献できる一方、その導入にはメリットだけでなく、いくつかのデメリットも存在します。
事業者にとっての大きなメリットは、規制の緩和による自由度の高い開発が可能になる点です。土地利用の規制が緩和されることで、従来よりも柔軟な発想で、地域の特性に合わせた魅力的な街づくりを進めることができます。また、容積率の緩和により、より多くの床面積を確保できるため、経済的なメリットも期待できます。さらに、インフラ整備への補助など、行政からのサポートを受けられるケースもあるため、事業の推進を後押しする効果も期待できます。
一方で、住民にとってのデメリットになりうるのが、景観の変化や日照・風害などの問題です。高層建築物の建設などにより、従来の街並みが大きく変わる可能性も孕んでいます。また、開発による環境への影響も懸念材料の一つと言えるでしょう。
このように、特定街区制度はメリット・デメリットを併せ持つ制度であることを理解した上で、地域住民全体にとってより良い街づくりを目指していく必要があります。
代表的な特定街区事例
– 代表的な特定街区事例
特定街区制度は、その柔軟な運用によって多様な街づくりを実現してきました。ここでは、代表的な特定街区事例をいくつかご紹介します。
-# 1. 六本木ヒルズ（東京都港区）
「文化都心」を目指した六本木ヒルズは、特定街区制度を活用した大規模複合開発の代表例です。オフィス、住宅、商業施設、文化施設などが集積し、都市機能の集約と賑わいの創出を実現しました。また、道路や広場などの公共空間整備も積極的に行われ、地域全体の価値向上に貢献しています。
-# 2. 東京ミッドタウン（東京都港区）
旧防衛庁跡地を活用した東京ミッドタウンも、特定街区制度によって誕生しました。緑地を多く取り入れた開放的な空間が特徴で、都心における貴重な緑を提供しています。また、美術館やデザインセンターなどの文化施設も併設され、新たな文化発信拠点としての役割も担っています。
-# 3. あべのハルカス（大阪府大阪市）
日本一の高さを誇る「あべのハルカス」は、特定街区制度によって実現した、大阪の新たなランドマークです。百貨店、ホテル、美術館、オフィスなどが入居する複合施設であり、地域経済の活性化に大きく貢献しています。また、駅前広場や歩道橋の整備など、周辺環境の改善にも積極的に取り組んでいます。
これらの事例からもわかるように、特定街区制度は、地域の特性やニーズに合わせて柔軟に運用することで、魅力的な街づくりを推進していくことが可能です。