不動産取引の落とし穴『ストレーナー条項』とは？
不動産を良く知りたい
先生、「ストレーナー」って不動産取引ではどんな意味ですか？ 水道の部品みたいなのの説明は読んだんですけど、不動産とどう関係するのかわかりません。
不動産研究家
なるほど、確かに紛らわしいね。不動産取引で「ストレーナー」と言う場合は、水道とは関係ないんだ。これは、物件に隠れた欠陥や問題がないか、購入希望者が細かく調査する期間や行為のことを指すんだよ。
不動産を良く知りたい
えー！ そうなんですか！ じゃ、水道のストレーナーみたいに、問題を濾し取るっていう意味合いですか？
不動産研究家
その通り！ いいところに気がついたね。不動産取引における「ストレーナー」は、まさに契約前に問題点を洗い出し、後々のトラブルを防ぐための重要な期間なんだよ。
ストレーナーとは。
不動産取引で用いられる「ストレーナー」という用語は、配管の一部として使われる部品を指します。ストレーナーは、水、油、ガス、空気、蒸気などの流体から、異物やゴミを取り除く役割を担います。このストレーナーを配管に設置することで、異物やゴミが機器内に入り込むのを防ぎ、故障のリスクを低減します。ストレーナー内部には、異物やゴミを濾し取るスクリーンが組み込まれており、配管に接続したままの状態でも、スクリーンに溜まった異物やゴミを簡単に取り除き、清掃することができます。
不動産取引における『ストレーナー条項』とは？
住宅ローンを利用して不動産を購入する際、「希望の条件でローンを組めなかった場合は、契約を白紙に戻せる」という内容の条項を、不動産売買契約書に盛り込むことがあります。これを「ストレーナー条項」と呼びます。
この条項があれば、万が一、金融機関から希望する条件で住宅ローンの融資を受けられなかった場合でも、違約金なしで不動産の購入を諦めることができます。住宅ローンの審査は、申込者の属性や物件の状態などによって結果が左右されるため、特に中古物件を購入する際などは、この条項を入れておくことで、安心して売買契約を進めることができます。
『ストレーナー条項』が生まれる背景
不動産取引、特に新築マンションの購入契約においては、しばしば売主優位の契約内容になりがちです。これは、売主が資金調達や販売計画をスムーズに進めるために、買い手よりも有利な条件を設定することが少なくないためです。
例えば、マンションの建築中に想定外の資材費高騰が発生した場合、売主は当初の価格設定では利益を確保することが難しくなります。このような事態を避けるために、売主は契約書に予め価格変更や契約解除の可能性を盛り込んだ条項を設けることがあります。これが「ストレーナー条項」と呼ばれるものです。
具体的な『ストレーナー条項』の例
– 具体的な『ストレーナー条項』の例
『ストレーナー条項』は、契約内容によって千差万別ですが、いくつか代表的な例を見ていきましょう。
-1. 住宅ローン特約における例-
> -「本契約は、買主が令和6年○月○日までに、融資額○○万円以上、金利○○％以下、返済期間○○年の住宅ローンの承認を得られることを条件とする。ローン承認が得られなかった場合は、本契約は白紙解除となり、受領済みの手付金は全額返還されるものとする。」-
これは、住宅ローン特約に記載されるストレーナー条項の一例です。住宅ローンの融資条件を具体的に定めることで、買主が希望通りのローンを組めなかった場合に、契約を解除できるようにしています。
-2. 売却物件の瑕疵担保責任における例-
> -「売主は、本物件の雨漏りについて、契約締結日から○年間、その責任を負うものとする。ただし、雨どいの破損など、買主の故意または過失による場合は、この限りではない。」-
これは、売却物件の瑕疵担保責任に記載されるストレーナー条項の一例です。売主の責任範囲を限定することで、売主が想定外の責任を負うリスクを軽減する狙いがあります。
-3. 不動産の賃貸借契約における例-
> -「借主は、本物件を居住用としてのみ使用することとする。ただし、大家の書面による承諾を得た場合は、この限りではない。」-
これは、賃貸借契約に記載されるストレーナー条項の一例です。物件の用途を原則として居住用に限定しつつ、大家の許可があれば、他の用途にも利用できるようにしています。
このように、『ストレーナー条項』は様々な形で契約書に盛り込まれます。
『ストレーナー条項』のリスクと注意点
『ストレーナー条項』を契約に含める際には、そのリスクと注意点を十分に理解しておく必要があります。
まず、買い主にとって最大のデメリットは、売主の都合で契約が解除されてしまう可能性があるということです。
売主は、より好条件の買い手候補が現れた場合、『ストレーナー条項』に基づいて契約を解除することができます。
そうなると、買い主はそれまでに費やした時間や費用を回収することが難しく、次の物件探しを１からやり直さなければなりません。
また、売主にとっても、いつ契約が解除されるか分からないという不安定な状態が続くことになります。
買い主がなかなか次の物件を見つけられなかったり、『ストレーナー条項』の条件が厳しすぎたりすると、売却活動が長期化する可能性もあります。
『ストレーナー条項』は、不動産市況や個々の状況によってメリット・デメリットが大きく変わるものです。
そのため、契約を締結する前に、不動産取引に精通した専門家である不動産会社や弁護士に相談し、自身の状況に最適な選択をするように心がけましょう。
『ストレーナー条項』への対策
『ストレーナー条項』によるトラブルを避けるためには、売買契約書を締結する前に、内容をしっかりと理解することが重要です。
具体的には、以下の点に注意しましょう。
1. -専門家の活用- 不動産取引に精通した弁護士や不動産業者に契約書の内容を確認してもらい、不明点を解消することが大切です。
2. -条件の明確化- ストレーナー条項に記載されている条件が客観的に判断できるものかどうか、期間は適切かなどを確認しましょう。
3. – alternative を検討- ストレーナー条項に頼らずに契約を進める方法がないか、他の選択肢も検討してみましょう。
『ストレーナー条項』は、使い方によっては便利な反面、思わぬトラブルに繋がる可能性も秘めています。
上記を踏まえ、リスクを理解した上で慎重に進めることが重要です。