賃貸の退去、知っておきたい基礎知識
不動産を良く知りたい
先生、「退去」って何か教えてください。
不動産研究家
良い質問ですね。「退去」とは、借りていた家を出て行くことを言います。例えば、引越しなどでアパートに住まなくなった時に使いますね。
不動産を良く知りたい
なるほど。つまり、アパートから引っ越す時に使う言葉なんですね！でも、引っ越しと何が違うんですか？
不動産研究家
退去は、部屋を明け渡す手続きも含みます。契約に基づいて不動産会社に鍵を返したりする必要があり、単に引っ越しとは少し違うニュアンスですね。
退去とは。
「退去」とは、引越しなどで、それまで借りていた住宅から出ていくことを意味します。一般的に賃貸物件で使われる言葉です。賃貸契約書に書かれている期日までに、不動産会社や大家さんに解約の意思を伝え、退去日を決定します。そして、不動産会社や大家さんの立ち会いのもと、部屋の鍵を返却します。なお、「解約日」と「退去日」は同じ意味で使われることもあります。
退去とは何か？
「退去」とは、賃貸契約を終了し、借りていた部屋を明け渡すことを指します。多くの人が「引っ越し」と同じ意味合いで捉えがちですが、厳密には異なる意味を持っています。引っ越しは、単に住居を移動することを指し、賃貸契約の終了とは直接的な関係はありません。つまり、引っ越しをした後も、賃貸契約が継続している場合もあるのです。例えば、転勤などで一時的に別の場所に住むことになった場合、元の住居の賃貸契約を継続したまま、荷物を移動させて引っ越しをすることがあります。
退去の手続きは、一般的に賃貸契約書に記載されている期日までに、貸主または管理会社に「解約通知」を提出することから始まります。解約通知が受理された後、部屋の鍵の返却や原状回復などの手続きへと進んでいきます。
解約手続きの進め方
賃貸住宅から退去する際には、いくつかの手続きが必要です。まず、賃貸借契約書を確認し、解約予告期間を確認しましょう。一般的には、退去希望日の1か月～2か月前までに通知する必要があります。通知方法は、文書による場合と、口頭でも可能な場合がありますので、契約内容を確認してください。
解約の申し入れが完了したら、貸主や管理会社と立ち会いを行い、室内の状態を確認します。この際に、原状回復義務に基づき、借主が負担するべき修繕費用などについて説明を受けます。納得いかない点があれば、その場で質問するようにしましょう。
退去日が確定したら、公共料金の精算、転居届の提出、郵便物の転送手続きなどを行いましょう。また、敷金の精算についても確認し、いつ頃、どの程度返金されるのかを確認しておきましょう。
退去時の注意点
お部屋を借りるときはもちろん、退去するときにも、いくつかの注意点があります。これを怠ると、本来発生するはずのない費用が発生したり、トラブルに発展したりする可能性も。ここでは、賃貸住宅退去時の注意点を３つご紹介します。
1. 「退去届」は期日までに提出
賃貸借契約書を確認し、期日までに「退去届」を提出しましょう。多くの場合、退去予定日の1か月前、あるいは2か月前までに提出する必要があります。提出期限を過ぎると、契約で定められた期間家賃を払い続けなければならないケースもありますので注意が必要です。
2. 「原状回復義務」の内容を確認
賃貸住宅では、借りたときと同じ状態に戻して返却する「原状回復義務」が定められています。しかし、すべての傷や汚れを補修する必要があるわけではありません。「経年劣化」と認められるものに関しては、入居者の負担は発生しません。どこまでが借主の負担となるのか、あらかじめ確認しておきましょう。
3. 立会い時に立ち会う
退去時に、貸主または不動産会社と「立会い」を行います。これは、室内の状態を確認し、補修が必要な箇所や費用について、双方で確認するためです。できる限り、自身も立会いを行い、説明を受けるようにしましょう。不明な点があれば、その場で質問することが大切です。
原状回復義務と費用負担
賃貸物件に住んでいれば、いつか必ずやってくるのが退去です。その際、必ずついて回るものが「原状回復」の問題。敷金との関係もあり、トラブルになりがちなポイントなので、事前にしっかりと理解しておくことが大切です。
まず「原状回復」とは、借主が借りた当時の状態に戻すこと…ではなく、部屋の損耗状態を「借りた時と同じ状態」に戻すことではありません。法律で定められた「原状回復」とは、借主が故意・過失によって傷つけてしまった部分を修繕することを指します。つまり、経年劣化や通常の生活で生じた損耗は、借主が負担する必要はありません。
例えば、家具の設置による床やカーペットの日焼け、画鋲の穴などは、経年劣化に当たります。一方、飲み物をこぼしてできたシミや、物をぶつけて壁にできた穴などは、借主の修繕義務が発生します。
ただし、どこからが「通常の生活」で、どこからが「故意・過失」かは、判断が難しいケースも少なくありません。そのため、入居時に部屋の状態を写真や動画で記録しておくことが重要です。退去時のトラブル防止に役立ちます。
また、退去時の費用負担についても、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、参考になります。退去前に一度目を通しておくことをおすすめします。
トラブルを防ぐために
賃貸住宅から退去する際、敷金の精算や原状回復などをめぐって、トラブルが発生することがあります。そうしたトラブルを防ぎ、スムーズに退去するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
まず、賃貸借契約書をよく確認しましょう。契約期間や解約予告期間、原状回復の義務範囲などが明記されています。契約内容をよく理解しておくことが、後々のトラブル防止に繋がります。
次に、退去の2～3ヶ月前には、賃貸物件の管理会社や大家さんに退去の意思を伝えましょう。急に退去を告げると、違約金が発生する場合もあります。余裕を持って連絡することで、退去手続きもスムーズに進みます。
また、退去前に部屋の清掃をしっかり行いましょう。日常生活で生じた汚れは、入居者の負担で清掃するのが一般的です。退去時の立会いでは、管理会社や大家さんと一緒に部屋の状態を確認し、原状回復の範囲について話し合います。
これらのポイントを踏まえ、事前にしっかりと準備しておくことで、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。